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[法律知识]买房时千万要注意这些事
作者:   来源:北大荒股份《法律事务简报》第8期    发布时间:2018年05月16日 14:12:10

    对于很多人来说,买房几乎是人生最大的一笔投资,因此在买房的过程中小心谨慎避免各种陷阱尤其重要。但是现实生活中,有不少人因为各种原因陷入了购房的纠纷中。以下我们提醒买房人千万要注意这些事情。

        1、要务必事前查清房屋准确信息。在房屋交易中,买房人一定要查清房屋信息。

        2、要少交定金并且选择资金监管。在交易过程中,房屋交易定金额度最好控制在10万元以内,买房人最好选择资金监管,避免钱、房两空。

        3、要注意卖家无法提供房产证。没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局也办不了相关手续。只有房产证能证明房屋的归属或权属,如果买了没房产证的房子,要承担很大的风险,权利也没有保障。

        4、要注意卖方未经其他产权人同意出售的房产。如果拟购买的房子有多个共有产权人,买房人一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了房屋过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。

        5、要注意被有关部门查封的房产。买被查封的房子有可能无法交易,或者你已支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的,也有无意的。买家常常防不胜防,如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

        6、要注意未解除抵押的房产。现在不少卖家的房子都是贷款买的,未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据《物权法》第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据此条,已设立抵押权的财产转让的,须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说,必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以,购买此类房子,卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款,卖家必须还清担保的钱,才能办理解押。

        7、要注意产权因为违规搭建而被冻结。如果购买的房屋有违建行为,按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定,有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的决定:(一)属于违章建筑的;(二)属于临时建筑的;(三)法律、法规规定的其他情形。在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

        8、要注意正在出租的房屋。法律上“买卖不破租赁”,就是说房屋买卖不能对抗在先已成立的租房合同。即使房屋产权发生变更,只要租房合同未到期,租客就有权利在里面住,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。